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頭部房企2022年數(shù)據(jù)曝光！總體人均營收有所增長，元均效能下降

導(dǎo)語

目前，上市房企的財報已基本披露完畢?；仡?022年，受全國經(jīng)濟需求收縮、供給沖擊等影響，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展進一步放緩，市場運行整體趨勢較為低迷。

根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年Top20全口徑銷售金額門檻值為1003.9億元，同比下降41.6%；Top100門檻值為141.1億元，同比下降42.8%，銷售規(guī)模整體上明顯收縮。與此同時，各房企在組織管理方面頻頻動作，為穿越行業(yè)周期做準(zhǔn)備，如華潤置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口等企業(yè)通過總部職能精簡、區(qū)域合并、人員調(diào)整等手段，實現(xiàn)組織架構(gòu)瘦身，但仍沒有能夠完全消化業(yè)績下降的沖擊，部分人效指標(biāo)下滑。

本文以2022年銷售規(guī)模TOP20的房企為基礎(chǔ)，因2022年部分?jǐn)?shù)據(jù)暫時不可獲取，將旭輝集團和中國鐵建剔除，并將剩余的18家企業(yè)作為樣本企業(yè)進行研究分析，數(shù)據(jù)來源于各公司2022年年報。

閱讀導(dǎo)視

2022年，頭部房企整體盈利水平顯著降低，投資回報率下降。

總體人均營收有所增長，但具體表現(xiàn)各異。

費用管控效果顯著，但元均效能表現(xiàn)較弱。

整體盈利水平顯著降低

投資回報率下降

2022年，頭部企業(yè)整體盈利大幅下滑。

數(shù)據(jù)顯示，18家房企的凈利均值約91.50億元，較2021年的154.08億元下降40.62%。其中，實現(xiàn)凈利超百億的企業(yè)有5家，較2021年減少4家；50-100億的企業(yè)為6家；50億以下的企業(yè)有7家，各階梯房企分布發(fā)生較大變化。

少數(shù)企業(yè)依舊表現(xiàn)出較強的盈利能力。

銷售規(guī)模TOP5中，除碧桂園外，其余房企保持較高的凈利潤水平，均超過200億元；另外，頭部企業(yè)中的龍湖集團也保持較高的盈利規(guī)模，為328.23億元，居5家凈利規(guī)模超百億房企中的第二位。就盈利增長來看龍湖集團、綠城中國和建發(fā)國際扛住行業(yè)下行壓力，凈利逆勢增長，分別實現(xiàn)凈利328.23億元、88.95億元和55.62億元，其中建發(fā)國際凈利同比增長超30%，表現(xiàn)優(yōu)異。另外，中海地產(chǎn)2022年雖然實現(xiàn)正的凈利245.56億元，但凈利規(guī)模上幾近腰斬。

但也有如碧桂園、遠(yuǎn)洋集團、融創(chuàng)中國等頭部房企出現(xiàn)凈利虧損的情況。據(jù)披露，受開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下降、大量計提存貨跌價及美元匯兌損失等多方因素影響，碧桂園止盈轉(zhuǎn)虧，出現(xiàn)了上市以來第一次凈利虧損的情況，降幅達107.2%。同樣的，遠(yuǎn)洋集團全年累積虧損156.5億元，降幅超400%，成為行業(yè)內(nèi)凈利跌幅最大的房企之一。近兩年來，融創(chuàng)中國的凈利一直為負(fù)，2021年虧損約420億元，2022年虧損298.92億元，同比虧損幅度收窄。

我們采用投入資本報酬率ROIC指標(biāo)來衡量公司投入資本的使用效率，該指標(biāo)考慮了公司長期負(fù)債的規(guī)模，規(guī)避了公司采用高杠桿推高業(yè)績表現(xiàn)的情況，更能體現(xiàn)出公司真實的價值創(chuàng)造能力。

2022年，頭部房企ROIC總體上較2021年下降，均值由6.9%下降至2.4%，企業(yè)超額價值創(chuàng)造能力降低。

除碧桂園、融創(chuàng)中國和遠(yuǎn)洋集團三個凈利為負(fù)的房企ROIC表現(xiàn)不佳外，新城控股、中海地產(chǎn)的ROIC降幅也較大。其中，新城控股因凈利大幅下滑，ROIC降低44.89個百分點，在所有頭部企業(yè)中比率變動幅度最大。

但也有部分企業(yè)的投資效率在深度調(diào)整的過程中得到提升或僅有微弱下降。其中，建發(fā)國際的ROIC較去年提升2.68個百分點，達3.77%。龍湖集團的指標(biāo)降幅僅為0.24個百分點，2022年ROIC值為7.48%，價值創(chuàng)造能力處于頭部企業(yè)較高水平。

此外，從股權(quán)性質(zhì)看，央國房企表現(xiàn)出較強的韌性。2022年，樣本企業(yè)ROIC前10的企業(yè)中，僅有2家為民企，龍湖集團、華潤置地、萬科地產(chǎn)則位居前三。

總體人均營收有所增長

但具體表現(xiàn)各異

頭部房企總體人均營收有所增長。

18家頭部企業(yè)中，2022年的人均營收均值為839.6萬元，較去年的794.2萬元增加了5.72%。其中，人均營收超1000萬元的房企有3家，較去年增加1家，為綠城中國；人均營收在500萬-1000萬元區(qū)間的房企有7家，較去年持平；人均營收在500萬元以下的房企有9家。

中海地產(chǎn)、綠城中國和濱江集團3家企業(yè)人均營收超均值。

中海地產(chǎn)以人均創(chuàng)收4144.37萬元獨占鰲頭，與位列第二的濱江集團拉開1700多萬的差距，穩(wěn)居榜首。綠城中國表現(xiàn)亮眼，其營收由2021年的1002.4億元提升26.8%至1271.53億元，而人員總數(shù)卻由10120人精簡至9387人，人效顯著提升，達1354.57萬元/人，首次邁入千萬級別。

此外，碧桂園、招商蛇口、龍湖集團、建發(fā)國際、濱江集團、越秀地產(chǎn)等7家房企的人均營收也表現(xiàn)出不同程度的提升。其中，碧桂園營收較2021年有所下降，但由于人員精簡力度更大，從而實現(xiàn)了人均營收的提升。其他企業(yè)則是通過深耕城市或區(qū)域，以優(yōu)秀的營收表現(xiàn)及合理的人員配備獲得較好的人效。

頭部企業(yè)中，2022年有7家人均營收出現(xiàn)下降。

中海地產(chǎn)即使人均營收位居TOP1，但其人均營收規(guī)模較去年有所下降，2022年中海地產(chǎn)持續(xù)精簡人員，員工總數(shù)同比減少23.5%，但營收降幅更為明顯，達34.3%，最終導(dǎo)致人均營收較去年下降2.6%。營收規(guī)模降幅大于人員精簡幅度也是遠(yuǎn)洋集團人均營收下降的原因。但保利發(fā)展和華潤置地人均營收下滑的原因與此不同。

2022年保利發(fā)展的營收達2811.08億元，較2021年僅有微弱降低（-1.37%），但出于構(gòu)建“不動產(chǎn)生態(tài)平臺”的需要，保利地產(chǎn)進一步延伸不動產(chǎn)投資開發(fā)、美好生活綜合服務(wù)、產(chǎn)業(yè)金融服務(wù)三大產(chǎn)業(yè)鏈，公司人員數(shù)量較2021年增加了5千多人，導(dǎo)致人效進一步降低，表現(xiàn)處于頭部企業(yè)的較低區(qū)間。當(dāng)行業(yè)忙于精簡組織的時候，華潤置地卻在廣納人才，2022年新增人員數(shù)達5833人，居行業(yè)首位，致使人均營收出現(xiàn)較大降幅（-15.21%）。

費用管控效果顯著

但元均效能表現(xiàn)較弱

頭部房企的總體元均效能表現(xiàn)變差。

2022年頭部房企元均效能均值為2.170，較去年下降1.722，降幅達44.24%。其中，元均效能表現(xiàn)在均值之上的房企有9家，6家房企元均效能低于均值但為正值，剩余3家房企元均效能為負(fù)。

同時，頭部房企的管理費用率均值為3.11%，較去年僅提高0.11個百分點，但有12家企業(yè)管控有效，管理費用率水平較去年進一步下降，招商蛇口的管理費用率僅為1.26%。相比于管理費用，2022年房企盈利能力全面惡化，凈利潤水平普遍下降，甚至虧損，是元均效能下降的主要原因。

元均效能方面，中海地產(chǎn)依舊居于首位，隨后是濱江集團、華潤置地及保利發(fā)展。

2022年，濱江集團凈利潤有所縮減，但其管理費用控制能力優(yōu)秀，管理費用率僅為1.5%，元均效能表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越頭部企業(yè)平均水平。華潤置地和保利發(fā)展的人均營收雖然表現(xiàn)不佳，但凈利水平處于頭部企業(yè)較高位，管理費用率低于行業(yè)均值，綜合體現(xiàn)為元均效能較高。

也有元均效能出現(xiàn)負(fù)值的企業(yè)，如融創(chuàng)中國和遠(yuǎn)洋集團2022年總虧損均超百億，且兩家企業(yè)的費用控制能力有待提升，融創(chuàng)中國的管理費用率甚至高達7.22%，為管理費率最低企業(yè)招商蛇口的五倍多。

在管理費用率方面，Top6房企不僅營收方面表現(xiàn)優(yōu)秀，費用管控能力也較強。

Top6房企管理費用率水平保持在1.26%-2.68%之間，均值更是較2021年下降0.21個百分點。從股權(quán)性質(zhì)看，央國企的費用控制能力總體比較優(yōu)秀，在管理費用率低于行業(yè)均值的11家企業(yè)中，9家為央國企，招商蛇口和中海兩家企業(yè)更是將費用水平控制在1.5%以下。

但金地集團、綠城中國、建發(fā)國際、融創(chuàng)中國、中國金茂、新城控股和遠(yuǎn)洋集團的管理費用率水平較高。其中，建發(fā)國際的管理費用驟增，較去年翻了四倍，是頭部企業(yè)中增長最高的；財報顯示，建發(fā)費用增長迅猛是2022年度計提物業(yè)存貨撥備大量增加所致。

不同于建發(fā)國際，融創(chuàng)中國的管理費用較去年降低了17.1%，但營收規(guī)模減半，最終導(dǎo)致管理費用率大幅提升；新城控股和遠(yuǎn)洋集團的管理費用使用效率惡化的原因與此類似。

“向管理要紅利”

是房企生存和發(fā)展的關(guān)鍵

近兩年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展底層邏輯發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，房企紛紛由做增量轉(zhuǎn)向?qū)Ｗ⒂谏罡麉^(qū)域、城市或產(chǎn)品服務(wù)，“向管理要紅利”成為企業(yè)生存和發(fā)展的關(guān)鍵詞。

房企持續(xù)優(yōu)化組織管控，自上而下精簡配置追求極簡架構(gòu)，嚴(yán)格分級管控機制，減少管理層級，實施項目集群化管理，項目編制大幅減少，人效明顯提升，費用管控能力也得到加強；另一方面，房企繼續(xù)強化以業(yè)績?yōu)閷?dǎo)向，鼓勵內(nèi)部競爭，升級激勵約束機制，加大績效剛性兌現(xiàn)。

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